Scheda · Atto 5 di 6
Ti è arrivato un pignoramento della casa
Che cosa succede dopo la notifica, che cosa controllare e fino a quando puoi intervenire.
Vale per te se il debito nasce da un contratto che hai firmato da consumatore, per esempio un mutuo. Chi è il consumatore
Che cos’è
Il pignoramento immobiliare è l’atto con cui il creditore sottopone la casa a esecuzione forzata. Ti viene notificato e poi è trascritto nei registri immobiliari.
Il pignoramento non ti toglie subito la casa. Con la tua famiglia puoi continuare ad abitarla fino al decreto con cui il giudice la trasferisce all’acquirente, salvo che tu ostacoli le visite, non la conservi in buono stato o violi gli altri obblighi che la legge ti impone.
Entro quarantacinque giorni il creditore deve chiedere la vendita, altrimenti il pignoramento perde efficacia. Nello stesso termine, prorogabile una sola volta per giusti motivi fino a ulteriori quarantacinque giorni, deve depositare la documentazione catastale e ipotecaria: se manca, il giudice dichiara l’inefficacia del pignoramento, sentite le parti. Il giudice nomina poi un esperto per la stima e un custode. Fissa inoltre l’udienza in cui si decide sulla vendita.
Come lo riconosci
L’atto ti arriva con la notifica dell’ufficiale giudiziario. Indica l’immobile con i dati catastali e richiama il titolo esecutivo e il precetto.
[CREDITORE], in forza del [TITOLO ESECUTIVO] e del precetto notificato il [DATA], per il credito di € [IMPORTO],
SOTTOPONE A PIGNORAMENTO l’immobile sito in [COMUNE], [INDIRIZZO], identificato al catasto fabbricati al foglio [N.], particella [N.], subalterno [N.], di proprietà di [DEBITORE].
INGIUNGE il debitore ad astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito il bene pignorato e i suoi frutti.
AVVERTE il debitore che può chiedere di sostituire al bene pignorato una somma di denaro, depositando l’istanza con almeno un sesto del credito prima che sia disposta la vendita.
[Città], [data] · Avv. [NOME]
Il giorno [DATA] ho notificato il presente atto a [DEBITORE] e l’ho consegnato per la trascrizione.
- 1Il titolo e il precetto. Controlla che siano indicati e che il pignoramento sia arrivato entro novanta giorni dalla notifica del precetto, salvo che il termine sia stato sospeso per un’opposizione.
- 2L’immobile. Verifica i dati catastali: devono corrispondere alla casa e alle pertinenze, come cantina e box.
- 3La conversione. È la possibilità di pagare il debito, anche a rate, sostituendo la casa con una somma di denaro. Va chiesta prima che il giudice disponga la vendita.
- 4La notifica e la trascrizione. Dalla notifica decorrono i termini per contestare i vizi dell’atto. La trascrizione rende il pignoramento opponibile a chi acquista diritti sulla casa dopo di essa.
Che cosa controllare subito
- 1
Puoi restare in casa
Tu e i familiari che vivono con te non perdete il possesso della casa fino al decreto di trasferimento. Devi però consentire, d’accordo con il custode, le visite di chi vuole comprare e conservare l’immobile in buono stato, altrimenti il giudice può ordinare prima la liberazione.
Art. 560 c.p.c.
- 2
La conversione del pignoramento
Prima che sia disposta la vendita puoi chiedere di sostituire la casa con una somma pari al debito, agli interessi e alle spese. Con l’istanza devi depositare almeno un sesto del credito del pignorante e degli intervenuti. Per giustificati motivi il giudice può concedere rate mensili fino a quarantotto mesi. Le rate sono maggiorate degli interessi. Se un versamento manca o una rata ritarda di oltre trenta giorni, le somme già versate restano vincolate alla procedura e, su richiesta di un creditore munito di titolo, il giudice dispone la vendita. L’istanza si può presentare una sola volta.
Art. 495 c.p.c.
- 3
Il titolo e le clausole
Se il titolo è un decreto ingiuntivo non opposto e privo di motivazione sulle clausole, il giudice dell’esecuzione deve controllarle d’ufficio prima della vendita. Alcuni tribunali, fra cui Siena, Urbino e Roma, hanno dato istruzioni a custodi e delegati: se il titolo è un decreto ingiuntivo non opposto privo di valutazione sulle clausole, devono segnalarlo al giudice prima di procedere con la vendita.
Cass., Sez. Un., n. 9479/2023 · Trib. Siena, linee guida, dicembre 2025 · Trib. Urbino, circolare 1° settembre 2025 · Trib. Roma, sez. IV, luglio 2025
- 4
Il custode e l’esperto
Il giudice nomina un esperto che stima la casa e un custode, di regola diverso da te. Collabora con il custode: il suo compito è conservare l’immobile e mostrarlo a chi vuole comprare.
Artt. 559 e 569 c.p.c.
- 5
Le contestazioni all’udienza
All’udienza per l’autorizzazione della vendita puoi fare osservazioni sui tempi e sulle modalità della vendita. Le opposizioni agli atti esecutivi vanno proposte, a pena di decadenza, in quell’udienza, se non è già scaduto il termine di venti giorni dal singolo atto: per contestare un atto non aspettare l’udienza.
Art. 569 c.p.c.
Se i termini sono già passati
Se il giudice ha già disposto la vendita, la conversione non è più possibile e l’opposizione all’esecuzione è ammessa solo per fatti sopravvenuti o se dimostri di non averla potuta proporre prima per causa a te non imputabile.
Resta la sospensione che il giudice può disporre, sentito il debitore, su istanza di tutti i creditori muniti di titolo, per esempio dopo un accordo di pagamento. Dura fino a ventiquattro mesi, si ottiene una sola volta e va chiesta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per le offerte.
Fino alla vendita resta possibile anche il controllo d’ufficio sulle clausole del decreto ingiuntivo non opposto.
Artt. 495, 615 e 624-bis c.p.c. · Cass., Sez. Un., n. 9479/2023
I termini
| Che cosa | Entro quando | Fonte |
|---|---|---|
| Istanza di vendita e documentazione del creditore | 45 giorni dal pignoramento, con una sola proroga fino a ulteriori 45 per la documentazione | Artt. 497 e 567 c.p.c. |
| Conversione del pignoramento | Prima che sia disposta la vendita | Art. 495 c.p.c. |
| Opposizioni agli atti esecutivi | All’udienza per l’autorizzazione della vendita, se non sono già scaduti i 20 giorni dall’atto | Artt. 569 e 617 c.p.c. |
| Opposizione all’esecuzione | Prima che sia disposta la vendita, salvo fatti sopravvenuti o causa a te non imputabile | Art. 615 c.p.c. |
I provvedimenti in archivio
Tutto l'archivio →- 6 aprile 2023 · Corte di cassazione, Sezioni Unite civiliControllo d’ufficio delle clausole abusive nel decreto ingiuntivo e in sede esecutivaPrincipi di diritto enunciati nell’interesse della legge sui doveri del giudice del monitorio, del giudice dell’esecuzione e del giudice dell’opposizione tardiva rispetto alle clausole abusive del contratto del consumatore.
- 17 maggio 2022 · Corte di giustizia dell’Unione europea, Grande SezioneDecreto ingiuntivo non opposto e controllo delle clausole da parte del giudice dell’esecuzioneRinvii del Tribunale di Milano: il giudicato implicito del decreto ingiuntivo non opposto e il potere del giudice dell’esecuzione di esaminare d’ufficio le clausole del contratto.
- 15 dicembre 2025 · Tribunale di Siena, Ufficio esecuzioni immobiliariLinee guida sulle esecuzioni immobiliari fondate su decreti ingiuntivi non oppostiCompiti di custode e delegato quando il titolo è un decreto ingiuntivo non opposto privo di valutazione sull’abusività, con i modelli di istanza e di avviso al debitore consumatore.
- 1 settembre 2025 · Tribunale di Urbino, giudice dell’esecuzioneCircolare ai delegati sulle vendite fondate su decreti ingiuntivi non oppostiNuova ordinanza di delega alla vendita: ricorso del delegato, astensione dall’avviso di vendita e modello di avviso al debitore sull’opposizione tardiva.
- 21 luglio 2025 · Tribunale di Roma, Quarta sezione civile, esecuzioni immobiliariIstruzioni ai delegati sulle vendite fondate su decreti ingiuntivi non oppostiSpecifiche integrative dell’ordinanza di delega: verifica urgente del delegato, sospensione delle operazioni di vendita e modulo di avviso al debitore esecutato.
- 6 marzo 2025 · Corte di cassazione, Sezioni Unite civiliMutuo con la somma in deposito presso la banca come titolo esecutivoRinvio pregiudiziale del Tribunale di Siracusa: idoneità a fondare l’esecuzione del mutuo con contestuale costituzione della somma in deposito o pegno irregolare presso il mutuante.
- 24 giugno 2025 · Corte di giustizia dell’Unione europea, Grande SezioneVendita dell’abitazione familiare e tutela del consumatore dopo il trasferimentoRinvio di un giudice slovacco: esecuzione stragiudiziale dell’ipoteca sull’abitazione familiare, domanda cautelare pendente e tutela dell’aggiudicatario.
Le norme
- Art. 495 c.p.c.Conversione del pignoramento
- Art. 497 c.p.c.Cessazione dell’efficacia del pignoramento
- Art. 555 c.p.c.Forma del pignoramento
- Art. 559 c.p.c.Custodia dei beni pignorati
- Art. 560 c.p.c.Modo della custodia
- Art. 567 c.p.c.Istanza di vendita
- Art. 569 c.p.c.Provvedimento per l’autorizzazione della vendita
- Art. 615 c.p.c.Forma dell’opposizione
- Art. 624-bis c.p.c.Sospensione su istanza delle parti
- Art. 617 c.p.c.Forma dell’opposizione
Le parole della scheda
Le schede collegate
Aggiornata al 20 ottobre 2026. La scheda descrive le regole generali e non sostituisce l'esame del singolo caso.