Scheda · Atto 6 di 6
Ti è arrivato l’avviso di vendita all’asta
Che cosa dice l’avviso, che cosa puoi ancora fare e che cosa succede dopo l’aggiudicazione.
Vale per te se il debito nasce da un contratto che hai firmato da consumatore, per esempio un mutuo. Chi è il consumatore
Che cos’è
Quando il giudice dispone la vendita, di regola ne delega le operazioni a un professionista: un notaio, un avvocato o un commercialista. Il delegato pubblica l’avviso di vendita, che indica l’immobile, il prezzo, il giorno in cui si esaminano le offerte e il modo per partecipare.
Chi vuole comprare presenta un’offerta entro il termine fissato. Il debitore non può offrire. Dopo l’aggiudicazione e il versamento del prezzo il giudice emette il decreto di trasferimento: da quel momento la casa appartiene all’acquirente e deve essere liberata.
Come lo riconosci
L’avviso porta l’intestazione del tribunale e il numero della procedura esecutiva. Lo firma il professionista delegato, non il giudice.
Il professionista delegato [NOME], vista l’ordinanza di delega del giudice dell’esecuzione del [DATA],
AVVISA che il giorno [DATA], alle ore [ORA], si procederà alla vendita senza incanto dell’immobile sito in [COMUNE], [INDIRIZZO], come descritto nella perizia di stima.
Prezzo base € [IMPORTO] · Offerta minima € [IMPORTO, PARI AL PREZZO BASE RIDOTTO DI UN QUARTO] · Cauzione non inferiore al 10% del prezzo offerto
Le offerte devono essere presentate entro le ore [ORA] del giorno [DATA].
Custode: [NOME], tel. [NUMERO]. La perizia è consultabile sul sito [INDIRIZZO INTERNET].
[Città], [data] · Il professionista delegato
- 1Chi vende. Il professionista delegato dal giudice. Il numero della procedura ti serve per ogni richiesta in cancelleria o al custode.
- 2Il giorno della vendita. È il giorno in cui si aprono le offerte. Annotalo insieme al termine per presentarle, che viene prima.
- 3Il prezzo. L’offerta non è efficace se è inferiore di oltre un quarto al prezzo base. Chi offre deve versare una cauzione di almeno un decimo.
- 4Il termine per le offerte. Fino a venti giorni prima di questo termine tutti i creditori muniti di titolo possono chiedere di sospendere la procedura.
Che cosa controllare subito
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Il termine per le offerte
Se hai raggiunto o stai trattando un accordo con i creditori, la sospensione della procedura va chiesta da tutti i creditori muniti di titolo fino a venti giorni prima della scadenza del termine per le offerte. Può durare fino a ventiquattro mesi ed è concessa una sola volta.
Art. 624-bis c.p.c.
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Il controllo sulle clausole
Se il titolo è un decreto ingiuntivo non opposto e privo di motivazione sulle clausole, il giudice dell’esecuzione deve controllarle d’ufficio prima della vendita. Alcuni tribunali, fra cui Siena, Urbino e Roma, hanno dato istruzioni a custodi e delegati: se il titolo è un decreto ingiuntivo non opposto privo di valutazione sulle clausole, devono segnalarlo al giudice prima di procedere con la vendita.
Cass., Sez. Un., n. 9479/2023 · Trib. Siena, linee guida, dicembre 2025 · Trib. Urbino, circolare 1° settembre 2025 · Trib. Roma, sez. IV, luglio 2025
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La casa fino al trasferimento
Puoi restare nell’immobile fino al decreto di trasferimento, se consenti le visite concordate con il custode e conservi il bene. Altrimenti il giudice può ordinarne prima la liberazione.
Art. 560 c.p.c.
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I vizi dell’avviso
Contro l’avviso e gli altri atti del professionista delegato si propone reclamo al giudice dell’esecuzione, entro venti giorni dal compimento dell’atto o da quando ne hai avuto conoscenza. Contro la decisione del giudice sul reclamo si propone l’opposizione agli atti esecutivi.
Artt. 591-ter e 617 c.p.c.
Se i termini sono già passati
Dopo il trasferimento all’aggiudicatario la vendita non si rimette in discussione per i vizi del processo esecutivo che non sono stati fatti valere in tempo con l’opposizione agli atti esecutivi. Le nullità che hanno preceduto la vendita non hanno effetto nei confronti dell’aggiudicatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente.
Per questo conviene sollecitare prima della vendita il controllo sulle clausole del decreto ingiuntivo non opposto, che il giudice deve comunque svolgere d’ufficio.
Cass., sez. III, 20 giugno 2024, n. 17055 · Art. 2929 c.c.
I termini
| Che cosa | Entro quando | Fonte |
|---|---|---|
| Sospensione su istanza di tutti i creditori muniti di titolo | Fino a 20 giorni prima della scadenza del termine per le offerte | Art. 624-bis c.p.c. |
| Reclamo contro l’avviso o gli altri atti del delegato | 20 giorni dal compimento dell’atto o dalla sua conoscenza | Art. 591-ter c.p.c. |
| Termine per le offerte | Da 90 a 120 giorni dall’ordinanza di vendita, da 60 a 90 nei tentativi successivi | Artt. 569 e 591 c.p.c. |
I provvedimenti in archivio
Tutto l'archivio →- 6 aprile 2023 · Corte di cassazione, Sezioni Unite civiliControllo d’ufficio delle clausole abusive nel decreto ingiuntivo e in sede esecutivaPrincipi di diritto enunciati nell’interesse della legge sui doveri del giudice del monitorio, del giudice dell’esecuzione e del giudice dell’opposizione tardiva rispetto alle clausole abusive del contratto del consumatore.
- 20 giugno 2024 · Corte di cassazione, Terza sezione civileControllo del giudice dell’esecuzione e limite della vendita già avvenutaDecreto ingiuntivo non opposto e privo di motivazione sull’abusività: rilievo in sede esecutiva e intangibilità del trasferimento all’aggiudicatario.
- 15 dicembre 2025 · Tribunale di Siena, Ufficio esecuzioni immobiliariLinee guida sulle esecuzioni immobiliari fondate su decreti ingiuntivi non oppostiCompiti di custode e delegato quando il titolo è un decreto ingiuntivo non opposto privo di valutazione sull’abusività, con i modelli di istanza e di avviso al debitore consumatore.
- 1 settembre 2025 · Tribunale di Urbino, giudice dell’esecuzioneCircolare ai delegati sulle vendite fondate su decreti ingiuntivi non oppostiNuova ordinanza di delega alla vendita: ricorso del delegato, astensione dall’avviso di vendita e modello di avviso al debitore sull’opposizione tardiva.
- 21 luglio 2025 · Tribunale di Roma, Quarta sezione civile, esecuzioni immobiliariIstruzioni ai delegati sulle vendite fondate su decreti ingiuntivi non oppostiSpecifiche integrative dell’ordinanza di delega: verifica urgente del delegato, sospensione delle operazioni di vendita e modulo di avviso al debitore esecutato.
- 24 giugno 2025 · Corte di giustizia dell’Unione europea, Grande SezioneVendita dell’abitazione familiare e tutela del consumatore dopo il trasferimentoRinvio di un giudice slovacco: esecuzione stragiudiziale dell’ipoteca sull’abitazione familiare, domanda cautelare pendente e tutela dell’aggiudicatario.
Le norme
- Art. 560 c.p.c.Modo della custodia
- Art. 569 c.p.c.Provvedimento per l’autorizzazione della vendita
- Art. 570 c.p.c.Avviso della vendita
- Art. 571 c.p.c.Offerte d’acquisto
- Art. 586 c.p.c.Trasferimento del bene espropriato
- Art. 591 c.p.c.Provvedimento di amministrazione giudiziaria o di nuovo incanto
- Art. 591-bis c.p.c.Delega delle operazioni di vendita
- Art. 591-ter c.p.c.Ricorso al giudice dell’esecuzione
- Art. 617 c.p.c.Forma dell’opposizione
- Art. 624-bis c.p.c.Sospensione su istanza delle parti
- Art. 2929 c.c.Nullità del processo esecutivo
Le parole della scheda
Le schede collegate
- Prima: Un pignoramento della casa
Aggiornata al 20 ottobre 2026. La scheda descrive le regole generali e non sostituisce l'esame del singolo caso.